주담대 규제 삼형제 LTV, DTI, DSR 뜻과 차이, 계산법 주담대 사례들

안녕하세요, 홍가네머니스토리입니다! 주택담보대출(주담대)을 받을 때 꼭 알아야 할 규제 삼형제, LTV, DTI, DSR에 대해 쉽게 설명해드릴게요.

 

주담대 규제를 잘 이해하면 더 나은 금융 결정을 내릴 수 있습니다. 그럼 시작해볼까요?

 

 

 

 

지금부터 "주담대 규제 삼형제 LTV, DTI, DSR 뜻과 차이, 계산법 주담대 사례들" 포스팅 시작하겠습니다.

 

 

대출규제가 존재하는 이유

 

 

 

대출 규제는 주택 구매를 고려하는 분들에게 번거롭게 느껴질 수 있지만, 정부와 금융당국에서는 필수적인 조치입니다. 

 

이러한 규제는 부동산 시장의 안정성을 유지하고, 대출 부실화를 방지하기 위해 필요합니다. 

 

예를 들어, 서울 아파트의 평균 매매가격이 2015년 약 5억 원에서 2021년 12월에는 약 11.5억 원으로 급등했지만, 이후 10.1억 원으로 하락했습니다. 

 

만약 11.5억 원 고점에서 LTV를 90%로 대출해줬다면, 10.35억 원을 대출받을 수 있었겠죠. 이렇게 되면 대출금이 담보가치보다 높아지는 문제가 발생할 수 있습니다. 

 

이는 2008년 미국 금융위기 당시 부동산 시장 붕괴의 원인이기도 했습니다.

 

 

LTV (Loan to Value)란?

 

 

 

LTV는 주택 담보대출비율로, 주택 가치 대비 대출금액의 비율을 의미합니다. 예를 들어, 10억 원짜리 집을 담보로 대출받을 때 LTV가 50%라면 최대 5억 원까지 대출이 가능합니다.

 

1. LTV 계산법

 

LTV = (대출금액 / 주택가치) * 100

 

2. LTV 예시 

 

10억 원짜리 아파트의 LTV가 50%면 5억 원을 대출받을 수 있습니다.

 

현재 무주택자와 1주택자는 비규제지역에서는 70%, 규제지역에서는 50%의 LTV를 적용받습니다. 

 

무주택 가구주이면서 부부합산 연소득이 9000만 원 이하인 서민·실수요자는 규제지역 내에서도 주택가격 9억 원(조정대상지역 8억 원) 이하라면 70%의 LTV가 적용됩니다. 

 

다주택자에 대한 LTV는 비규제지역 60%, 규제지역 30%입니다.

 

 

 

 

3. 주담대 LTV 70% 받을 수 있나요?

 

질문:  현재 1주택자이고 기존 주택담보 대출은 전부 상환했습니다. 마이너스통장 1억, 신용대출 1천만 원 있고, 매매하려는 집은 시세 3억 4천입니다.  30년 상환으로 DSR 40% 미만인데 LTV 70% 한도로 다 받을 수 있나요? 기존 주택은 처분하려고 부동산에 내놓았는데, 신규 주담대 신청 전까지 처분해야 70% 받을 수 있는 건지 궁금합니다.

 

답변: 1주택자가 신규 주담대 LTV 70%를 받으려면 기존 주택을 처분해야 합니다. 기존 주택을 처분하지 않으면 규제지역에서는 LTV 50%가 적용됩니다.

 

 

 

 

DTI (Debt to Income)란?

 

 

 

DTI는 총부채상환비율로, 연소득 대비 연간 대출 상환액의 비율을 의미합니다. 이는 대출자의 상환 능력을 평가하는 중요한 기준입니다.

 

1. DTI 계산법

 

DTI = (연간 대출 상환액 / 연소득) * 100

 

2. DTI 예시

 

연봉 1억 원인 사람이 연간 대출 상환액이 4천만 원이라면, DTI는 40%입니다.

 

DTI는 주택담보대출의 원리금과 신용대출 같은 기타 대출의 이자 합계액이 연소득의 일정 비율을 초과하지 못하도록 제한합니다.

 

 

3. 디딤돌 주담대 DTI 계산 문의

 

질문:. 신혼부부 주담대 신청하려 하는데, DTI가 간당간당합니다. DTI 계산에서 디딤돌 주담대 금리 계산할 때 우대금리를 포함해서 계산하는 것인지 궁금합니다. 우대금리가 0.5%라 반영 유무에 따라 대출 가능 금액이 달라질 것 같아요.

 

답변: DTI 계산 시 디딤돌 주담대의 우대금리가 반영됩니다. 따라서 우대금리를 포함해 계산하면 정확한 대출 가능 금액을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

DSR (Debt Service Ratio)란?

 

 

DSR은 총부채원리금상환비율로, 연소득 대비 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액 비율을 의미합니다. 이는 DTI보다 더 포괄적인 개념으로, 모든 부채를 고려합니다.

 

1. DSR 계산법

 

DSR = (연간 모든 금융부채 원리금 상환액 / 연소득) * 100

 

2. DSR 예시

 

연봉 5천만 원인 사람이 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액이 2천5백만 원이라면, DSR은 50%입니다.

 

DSR은 주담대뿐만 아니라 개인이 소유한 모든 금융권 대출의 원리금이 연소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 합니다. 현재 DSR 40% 규제가 시행되고 있으며, 특례 보금자리론이나 전세보증금 반환 목적 등 특수한 경우에만 적용이 배제됩니다.

 

 

 

 

3. 주담대 대출 후 DSR 문의

 

질문: 저 6500, 와이프 5000 정도 연봉입니다. 합산 1.1억 정도입니다. 제 와이프 이름으로 주택담보대출을 3억 3천 정도 받았는데, 부부 합산 등 저도 담보 제공자로 들어간 상황입니다. 이럴 경우 주담대 대출금액이 제 DSR에 영향이 있는 건가요? 저의 신용대출에는 영향이 없는 건지 궁금합니다.

 

답변: 주담대 대출금액은 공동 담보 제공자인 경우 부부 합산 DSR에 반영됩니다. 하지만, 부부 개별로 신용대출을 받을 때는 서로의 DSR에 영향을 주지 않습니다.

 

 

 

LTV, DTI, DSR 비교 정리

LTV는 주택 가격을 기준으로 대출 한도를 정하는 기준입니다. DTI와 DSR은 대출자의 소득과 상환 능력을 기준으로 대출 한도를 제한합니다. 

 

주담대 대출 시 이 세 가지 규제를 모두 충족해야 하므로, 각 규제의 기준을 잘 이해하는 것이 중요합니다.

 

1. 주담대 LTV, DSR, DTI에 대한 질문

 

질문1.: 4억 4천 집을 매매하려고 하는데 생애최초라 LTV는 80%까지 가능하다고 들었습니다. 그런데 디딤돌 소액임차보증금 때문에 헷갈려요. 

 

디딤돌 최대 한도가 2억 8천인데 여기서 소액임차보증금 2천 8백을 빼면 2억 5천 2백만 원을 받을 수 있는 것 같은데요. 

 

아낌e 특례보금자리론으로 차액을 신청하려고 하는데 LTV 80%인 3억 5천 2백만 원을 맞추려면 1억을 신청하는 건가요? 7천 2백을 신청하는 건가요?

 

답변1.: 생애최초 주택구입자는 LTV 80%까지 가능합니다. 디딤돌 대출로 2억 5천 2백만 원을 받으면, 나머지 1억 원을 아낌e 특례보금자리론으로 신청할 수 있습니다.

 

질문2.: 전세가 안 빠져서 신용대출을 받아야 할 것 같은데요. 소득은 연 5500만 원이고, 디딤돌은 이율 2.8%, 아낌e는 이율 4.35%입니다. 둘 다 체증식 30년 상환으로 할 예정인데, DSR DTI에 걸리지 않으려면 신용대출은 얼마까지 가능할까요?

 

답변2.: 연소득 5500만 원 기준으로 DSR 40%를 고려하면 연간 원리금 상환액이 2200만 원을 넘지 않도록 신용대출 한도를 설정해야 합니다.

 

 

현재 대출규제 상황

대출 규제는 시장 상황에 따라 변화하며, 주택 수와 매수하려는 주택 가격, 규제 지역 여부에 따라 다르게 적용됩니다. 

 

예를 들어, 규제 지역에서는 LTV와 DSR 기준이 더 엄격하게 적용될 수 있습니다. 따라서 최신 규제 내용을 항상 확인하고, 자신의 상황에 맞는 대출 전략을 세우는 것이 중요합니다.

 

 

주요대출 규제 정리

현재와 같은 부동산 시장 상황에서 각 금융기관별 대출 조건을 확인해보는 것이 중요합니다.

 

특히 DSR 규제를 충족하지 않는 상품도 존재하므로, 뱅크샐러드나 토스와 같은 대출 비교 플랫폼을 이용해 대략적인 가능 여부와 금액, 조건을 비교해보는 것이 좋습니다.

 

이렇게 하면 더 효율적으로 좋은 조건의 대출 상품을 찾을 수 있습니다.

 

또한 주택구입은 큰 결정인 만큼, 기본적인 부동산 시장 이해와 공부는 필수입니다. 전문 투자자가 아니더라도, 한국 아파트 시장의 메커니즘을 이해해야 좋은 의사결정을 내릴 수 있습니다.

 

 

마치며...

주담대 규제 삼형제인 LTV, DTI, DSR을 잘 이해하고 활용하면 더 안전하고 효과적으로 대출을 관리할 수 있습니다. 

 

규제 내용을 잘 파악하여 자신의 재정 상태에 맞는 대출 계획을 세워보세요. 홍가네머니스토리와 함께라면 언제든지 든든하게 재테크 하실 수 있습니다. 다음에도 유용한 정보로 찾아올게요!

감사합니다!

 

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