김광규 송도아파트는 왜 반값이 됐을까? (송도마리나베이 폭락 이유)

한때 '인천의 강남'이라 불리며 뜨거운 인기를 끌었던 송도국제도시. 그런데 최근 아파트 가격이 반토막이 났다는 소식이 들려옵니다. 

 

특히 더샵 송도마리나베이는 2022년 최고 12억 4,500만 원이던 가격이 2025년 2월 5억 7,000만 원으로 반값 이하로 하락하며 충격을 주고 있습니다.

배우 김광규 씨도 송도에 내 집을 마련한 것으로 알려져 더욱 화제가 되고 있는데요. 

 

그의 집 역시 최고가 대비 하락을 피하지 못했다고 합니다. 그렇다면 도대체 송도 아파트는 왜 이렇게 급락한 것일까요?

 

김광규 송도아파트가 있는 송도신도시

 

1. 공급 과잉, '입주 폭탄'이 터졌다

 

 

부동산에서 가격이 하락하는 가장 큰 원인 중 하나는 공급 과잉입니다. 

 

송도의 경우 2022년부터 2028년까지 18,143세대가 입주 예정으로, 이는 연수구 전체 입주 물량(23,015세대)의 80%에 해당합니다.

특히 송도는 GTX-B 노선 착공 지연으로 인해 기대했던 교통 호재가 현실화되지 않고 있으며, 서울 접근성이 생각보다 불편해지면서 투자 수요가 줄어든 것이 문제였습니다.

공급이 많아지면서 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많아졌고, 이에 따라 매물은 쌓이고 가격은 하락하는 악순환이 발생했습니다.

 

2. 투자 수요 중심의 부동산 시장

 

 

송도 아파트는 실수요자보다 투자자들의 비율이 높았던 지역입니다. 하지만 금리 인상과 부동산 대출 규제가 강화되면서 투자자들의 부담이 커졌고, 이들이 급하게 매물을 내놓으면서 가격이 급락했습니다.

특히 대출 규제 강화로 인해 자금 조달이 어려워지면서, 기존에 투자 목적으로 매수한 사람들이 '급매'를 내놓으면서 가격이 더욱 하락하는 상황이 이어졌습니다.

 

 

3. 교육 인프라의 한계

 

 

송도는 국제도시로 불릴 만큼 환경이 쾌적하지만, 교육 인프라가 부족한 것이 약점으로 지적됩니다. 

 

현재 송도에는 일반고가 박문여고, 신송고, 해송고, 연송고 단 4곳밖에 없으며, 그마저도 학군이 남동구, 미추홀구와 묶이면서 통학 시간이 길어지는 문제가 발생합니다.

특히 학군을 중요하게 여기는 학부모들은 송도보다 강남, 목동, 분당 같은 전통적인 교육 특구를 선호하는 경향이 강하기 때문에, 송도의 학군 경쟁력이 부족하다는 점이 집값 하락에 영향을 미쳤을 가능성이 큽니다.

 

4. 송도 외곽 지역, 더욱 심각한 폭락세

 

출처:아실

 

송도 안에서도 아파트 가격의 하락 폭은 지역마다 차이가 있습니다. 

 

1~4공구는 학원가 및 생활 인프라가 어느 정도 갖춰져 있어 상대적으로 선방하는 모습이지만, 8공구와 같은 외곽 지역은 처참할 정도로 가격이 하락하고 있습니다.

예를 들어 더샵 송도마리나베이는 2022년 12억 4,500만 원에서 2025년 5억 7,000만 원으로 절반 이하로 폭락했습니다. 

 

같은 기간 e편한세상 송도도 10억 5,000만 원에서 6억 2,000만 원으로 하락했습니다.

이는 송도 외곽 지역의 인프라 부족과 함께, 수요 대비 과도한 공급이 영향을 미쳤기 때문입니다.

 

5. GTX-B 노선, 과연 해결책이 될까?

 

 

송도의 부동산 상승을 견인할 핵심 요인으로 GTX-B 노선이 꼽혔습니다. 이 노선이 개통되면 송도에서 서울역까지 30분 내 이동이 가능해져 서울 출퇴근이 용이해집니다.

하지만 현재 GTX-B 노선 착공이 지연되면서 기대감이 낮아진 상태입니다. 실제로 GTX-A 노선이 개통될 때까지 10년 이상 걸렸던 점을 감안하면, B 노선도 예정된 2030년보다 더 늦어질 가능성이 큽니다.

이에 따라 투자자들은 GTX-B 노선에 대한 기대감보다 실질적인 교통 개선이 이루어지는 시점을 기다리는 분위기입니다.

 

 

마치며...

 

사실 저는 송도에서 대학생활을 보냈습니다. 그때는 송도신도시에 대한 분위기가 흉흉했고 저도 학교 다니면서 송도 도심의 썰렁한(?) 모습을 보며 "이 도시는 망했다"고 생각했어요.

하지만 제가 사회초년생으로 취업했을 때쯤 반전이 일어났습니다. 그때 저는 동탄에서 일하고 있었는데, 송도신도시가 핫하다는 믿을 수 없는 얘기가 들려왔습니다.

오랜만에 가본 대학교 근처 송도신도시는 많은 것이 바뀌어 있었습니다. 너무 멋있는 풍경, 세련된 도시, 제가 너무나 살고 싶은 곳으로 변해 있더군요.

그때 저는 동탄신도시에서 아파트를 짓는 현장에 있었는데, 공급이 너무 많아 밤에도 불 켜진 집이 손에 꼽을 정도로 암흑 도시였어요. "여기는 진짜 망했다..." (진짜 똥 안목...). 

 

제가 짓고 있던 아파트는 동탄호수신도시였는데, 나중에 그걸 잡지 못한 게 천추의 한입니다.

이제 송도신도시는 어려움에 봉착해 있습니다. 반값 아파트가 됐다, 폭락했다... 하지만 

 

장기적으로 보면 송도는 여전히 매력적인 도시입니다. 다만, 송도에 직장을 구하지 않는 한 교통이 불편해 매매를 고민하게 됩니다.

GTX-B 노선이 개통되면 어느 정도 활력을 찾고 서울 출근도 할 만할 것 같지만... 

 

언제쯤 가능할까요? 저는 제 꿈의 도시 송도신도시에 아파트를 매매해도 될까요? 여러분은 어떻게 생각하시나요?

 

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