2023 바뀌는 부동산 제도 및 전망을 알아보기로 해요

 

2022년 한 해도 어느덧 저물어가고 있다. 매년 새해가 되면 모두가 궁금해 하는 사항이 바로 ‘올해 나의 운세’다. 그리고 올해 초 본인 또는 가족 구성원의 승진 및 사업 성공 여부도 궁금한 사람들이 많을 것이다. 하지만 이러한 궁금증보다 더 중요한 게 있으니 바로 ‘내년 내 집 마련 계획’이다. 즉, 내년 집값 변동률 전망인데 전문가들은 대체로 하락할 것이라는 의견이 지배적이다. 그렇다면 구체적으로  부동산 제도가 어떻게 변화되는지 살펴보자.

 

2023 바뀌는 부동산 제도

 

[1월]
◆ 부동산취득세 과세표준 실거래가로 변경
개인이 돈을 받고 부동산을 취득할 때 신고가액과 기준시가액 중 높은 금액이 과세표준으로 적용됐다. 다만 1월 1일부터는 유상 또는 원 취득(신축건물을 건설하여 취득)에 대한 취득세가 실취득가액을 기준으로 한다. 대가를 치러야 한다

◆ 증여 취득세 "시장 가치 인식금액" 적용
부동산을 증여로 취득하는 경우 취득세 과세표준은 시세보다 상대적으로 낮은 '표준시세(개별 공시가격 등)'를 적용했지만 2023년 증여부터는 취득가격이 '인정 시세'로 산정된다. 인정 시가는 취득일 6개월 전부터 취득일 3개월 후까지의 매매사례 가액, 감정가액, 경매가액 등의 시가를 고려한 기준이다. 일반 거래와 마찬가지로 실거래가 수준에서 과세표준이 적용돼 기부금에 대한 취득세 부담이 많이 늘어날 전망이다.

◆ 양도소득세 5년에서 10년으로 이월
배우자나 자녀에게 부동산을 증여하고 양도세 과세기간(현행 5년)이 경과한 후 매각하는 경우 증여자가 취득한 금액이 아닌 증여자의 증여 가치를 기준으로 양도차익을 산정한다. 이 경우 취득금액이 증가하고 양도차익이 감소해 양도세가 감면된다. 그러나 2023년부터는 양도세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어나 세금 감면 요건이 더욱 까다로워진다.

◆ 중소기업 장기근속자 특별공급점 조정
중소기업 장기근속자 특별공급 가산점 산정기준이 조정된다. 5년 이상 무주택의 경우 5점을 부여받던 무주택 기간이 최대 15점인 3년마다 3점으로 바뀐다. 기술/기술 인력과 인증 항목을 하나로 통합하고 세부 항목 중 난이도와 현황을 고려해 포인트를 차별화했다. 소상공인 입사 첫날이 지나야 수상 경력이 인정되고, 중복 수상은 인정되지 않는다.

◆ 무순위 청약의 거주지역 요건 폐지
해당 시·군에 거주하는 무주택자로 제한되는 무순위 청약 자격이 다르다. 주거지역 요건이 폐지되고 무주택자라면 누구나 참여할 수 있도록 자격이 완화됐다. 또한 미계약분이 발생할 경우 중복 청약을 해야 하는 불편함을 고려해 본청약 60일 만에 파기된 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고 예비당첨자도 500% 이상으로 대폭 확대했다.f 가구 청약 진입장벽을 낮춰 분양 수요를 늘리고 미분양 해소에도 도움이 될 것으로 기대된다.

◆ 청년 맞춤형 전세 특별보증 한도 확대
HF(한국주택금융공사)는 34세 무주택 청년과 연 소득 7000만원 이하 청년을 대상으로 1억원 한도로 청년 맞춤형 전세자금 보증을 운영하고 있다. 청년층의 금리 부담을 완화하기 위해 낮은 전세자금 대출 금리가 적용되는 특례 보증 한도를 기존 1억원에서 2억원으로 늘리기로 했다. 소득이 낮은 대학생과 사회 초년생의 주거비 부담을 줄일 수 있을 것으로 기대할 수 있다.

◆ 재건축 안전진단 시스템 개선
재구성 안전 진단 임계 값이 낮아집니다. 안전진단 평가에서는 구조 안전 항목의 비중을 기존 50%에서 30%로 줄이고 주거환경 및 시설 노후화 비중을 30%로 높였다. 판단 기준도 개선된다. 평가항목별 합산점수에 따라 '재구성(30점 이하)', '조건부 재구성(30~55점 이하)', '유지(55점 이상)' 등이 분류된다. 45~55점으로 조정했고, 점수가 45점 미만이면 곧바로 재건축할 수 있었다. 또 '조건부 재건축' 단지에 의무화됐던 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)도 지자체의 요청이 있을 경우에만 예외적으로 실시하기로 했다.

◆  주택임대차 대출 원리금 월세 세액공제율 및 공제 한도 확대
서민 주거비 부담 완화를 위해 월세 세액공제를 최대 15%까지 확대한다. 2023년 연말정산부터 총급여 5500만원 이하(글로벌 소득 4500만원 이하) 무주택자와 양심적 사업자에 대한 월세 세액공제율이 최대 15%로 인상된다. 총 근로소득 7000만원 이하(글로벌 소득 6000만원 이하)인 경우 10%에서 12%로 비율이 조정된다. 전세 원리금 상환 소득공제 한도도 2022년 대비 100만원 늘어난다. 무주택 근로자가 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)의 주택 전세자금 대출 원리금을 상환하고 있는 경우 최대 400만원까지 소득공제를 받을 수 있다.

[6월]
◆  주택임대차 신고 제도의 안내 기간이 종료된다.
지도 기간은 2021년 6월 1일 주택임대차 신고제 시행 이후 1년간 운영됐지만 시민들의 적응 기간을 고려해 2023년 5월 31일까지 1년 더 연장했다. 계도기간이 종료되는 2023년 6월 1일부터는 신고 기간 내에 신고하지 않거나 허위신고를 하면 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있어 주의해야 한다.

◆  종합부동산세 기본공제 확대
세액공제 기본금액이 6억원에서 9억원으로 상향 조정된다. 본인이 보유한 주택의 공시가격 합계가 9억원 미만이면 종부세를 내지 않아도 된다는 얘기다. 1가구 1주택자의 경우 현재 11억원에서 12억원으로 조정된다. 기본공제액을 현실화하고 양도소득세와 고가주택 기준을 일원화하기 위한 조치로 볼 수 있다.

◆  2주택자 종부세 중과세 면제
2주택자에 대한 다주택자 세율 중과가 폐지된다. 이에 따라 기존에 중과세 대상이었던 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 과세한다. 과세표준 12억원 이상 3주택 이상 다세대는 중과세 대상이지만 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아진다.

◆  종부세 상한제 일원화
주택 수에 따라 차등 적용되던 세부담 상한제가 150%로 통일된다. 종부세는 과도한 세금 부담을 막기 위해 세액을 전년보다 일정 수준 이상 올릴 수 없도록 상한선을 두고 있다. 합산 재산세는 조정대상지역 내 1~2주택자는 150%, 2~3주택자 이상은 300%였지만 과세 대상에서 제외됐지만 상한세율은 150%로 낮아진다.

[2023]
◆  50세대 이상 공동주택에 대한 공동주택 관리비 공시 확대
공동주택 관리비 의무공시 대상이 현행 100세대 이상 공동주택에서 50세대 이상으로 확대된다. 다만 50~100가구 미만 다세대주택 등 소규모 공동주택의 경우 관리주체의 업무 부담을 덜어주기 위해 공시항목을 기존 21개에서 13개로 단순화한다. 주민들의 알 권리와 관리비 투명성이 강화될 것으로 기대된다.

◆  미혼 청년공매 특별공급 도입
공매 신청 시 신혼부부나 생애 최초 주택구입자 등 기혼자 중심의 특별공급 기회도 미혼 청년에게 주어진다. 에 발표된 3가지 분양모델 중 '공유형(시세 70% 이하 분양가+시장마진 70% 보장)', '선택형(임대 후 분양)' 등이다. 미혼 청년을 위한 특별 조항이 신설된다. 신청 대상은 주택을 소유한 적이 없고 월평균 소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하 1인 가구를 보유한 만 19~39세 미혼자다. 다만, 모기업 순자산이 상위 10%(약 9억7000만원) 이내일 경우 청약 자격이 제한될 수 있다.

◆ 민간분량 면적에 따라 청약가점제 개편
투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설된다. 그간 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급돼 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 청년층의 당첨 기회가 적었다. 이에 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 "가점 40%+추첨 60%"를 적용하고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 "가점 70%+추첨 30%"로 추첨제 비율이 늘어난다. 대형 면적(전용 85㎡ 초과)은 가점 쌓기가 유리한 중장년층을 위해 가점 비율을 높였다. "가점 50%+추첨 50%"였던 투기과열지구 내 대형 면적은 "가점 80%+추첨 20%"로 가점제 비율을 높였으며, 조정대상지역 내 대형 면적은 "가점 30%+추첨 70%"에서 "가점 50%+추첨 50%"로 각각 조정됐다. 반면 비규제지역에서는 현행 규정이 유지된다. 전용 85㎡ 이하는 "가점 40%+추첨 60%", 85㎡ 초과는 추첨 100%를 적용한다.

◆  생활 안정 · 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 완화
보유 주택에 대한 담보대출 규제가 완화된다. 생활안전자금 목적의 주택담보대출에 적용돼 왔던 별도의 대출한도(2억원)를 없애고, 기존의 LTV(주택담보대출비율) · DTI(총부채상환비율) 내에서 대출을 관리한다. 2022년 12월 1일 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대한 주담대가 허용됨에 따라, 임차보증금을 돌려주기 위한 목적의 주담대 또한 허용된다. HF(한국주택금융공사)를 통해 운영하는 임차보증금 반환 대출 보증 한도도 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다.

◆  생애 첫 주택구입자 취득세 감면 요건 완화
2022년 6월 21일 발표된 에 따라 생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다(2022년 6월 21일 취득분부터 소급 적용 예정). 이에 더해 취득세 감면 추징 예외 요건도 완화된다. 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했으나, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외한다.

◆  주택담보대출 채무조정 대상 확대
고금리와 매출액 급감으로 상환 부담이 늘어난 차주에게도 채무조정이 적용된다. 6억원 이하 주택 차주가 실직이나, 폐업, 질병 등의 이유로 대출 상환이 어려운 경우 원금 상환을 최대 3년간 유예해주는 채무조정 대상자가 탄력적으로 산정될 예정이다. 상환 곤란 차주 여부는 차주의 신용도, 다중채무 여부, 가용소득 대비 상환 부담 수준, 매출액 및 변동 수준 등 다양한 특성을 종합적으로 검토해 결정한다.

◆  서민 · 실수요자 주거 안정을 위한 "특례보금자리론" 출시
기존 보금자리론보다 주택가격 및 소득 요건 등을 완화한 정책 모기지 상품이 출시된다. 안심전환대출(주택가격 6억원 이내 · 대출한도 3억6,000만원)과 적격대출(주택가격 9억원 이내 · 대출한도 5억원)을 기존 보금자리론에 통합한 "특례보금자리론"을 운영한다. 9억원 이하 주택 구입 시, 연 4%대 금리로 5억원까지 대출을 받을 수 있게 될 전망이다. 금리 인상으로 인해 주거비 부담이 가중되고 있는 만큼, 서민과 실수요자들의 주거 안정에 기여할 것으로 기대한다.

◆  임대인 미납 국세 열람제도 실효성 강화
전세 계약을 체결한 세입자가 임대인의 동의 없이도 미납 조세를 직접 확인할 수 있을 전망이다. 임대인의 사전 동의를 얻는 경우에만 부동산 소재지 관할 세무서장(국세) 및 지자체장(지방세)에게 열람 신청할 수 있었으나, 앞으로는 임차개시일 전까지 세입자가 계약서를 지참해 세무서장 등에게 열람 신청하면 임대인의 세금 체납내역을 볼 수 있다. 세무서장은 열람이 이뤄졌다는 사실을 임대인에게 통보해 준다. 더불어 국세의 경우 부동산 소재지 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있도록 시스템이 개선된다. 다만, 임대인 개인 정보의 과도한 침해를 우려해 보증금이 일정 금액을 초과하는 세입자에 한해 적용할 방침이다.

◆  임차보증금, 경 · 공매 시 당해 세보다 우선 변제
전세 사는 도중 집이 경 · 공매로 넘어가면 세금이 먼저 변제되고 남는 금액을 배분해 전세금을 돌려줬으나, 앞으로는 "국세 우선변제 원칙"에 예외를 적용해 세입자의 확정일자 이후 법정기일이 도래하는 세금이 있다고 해도 세입자의 보증금을 먼저 변제토록 한다. 단, 이러한 예외 조항은 임차보증금과 당해 세 관계에서만 적용되며 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영향을 미치지 않는다.

출처: 부동산R114 /https://m.r114.com/

출처:부동산R114 /https://m.r114.com/

 

이것으로 2023 바뀌는 부동산 제도를 알아봤습니다.

내년에 바뀌는 부동산 제도가 많으니 꼼꼼히 확인하시고 

손해보는일 없으시길 바랍니다.