최악의 경우 집값 50% 폭락 대비해야 한다.

  현재 우리나라 주택시장 상황에서는 대출 없이 집을 사는 사람들은 거의 없다. 하지만 무리해서라도 내 집 마련하려는 수요자 또한 많기 때문에 올해 초까지 서울 및 수도권 지역에선 높은 가격대임에도 불구하고 거래가 활발히 이루어지고 있었다. 그러나 반대로 말하면 그만큼 공급도 많다는 뜻이기도 하다. 따라서 향후 2~3년 이내 입주 물량이 많아진다면 당연히 매매가는 떨어질 가능성이 높다. 만약 경기 침체나 금리 인상 같은 악재가 겹친다면 낙폭은 더욱 커질 우려가 있다. 그리고 여기서 한 가지 더 중요한 요소가 있는데 바로 인구 감소다. 통계청 자료에 따르면 2020년 기준 대한민국 총인구수는 5182만9023명이며 2030년엔 5194만9861명으로 정점을 찍은 뒤 점차 감소할 것으로 예상된다. 즉 앞으로 10년간 매년 80만 명씩 줄어든다는 얘기다. 그렇다면 가구당 인원수도 줄어들까? 그렇지 않다. 여전히 3~4인 가구가 전체 절반 가까이 차지하며 4인 가구 비중이 늘고 있기 때문에 당분간 큰 폭의 변화는 없을 것으로 보인다. 물론 변수는 있겠지만 장기적으로 봤을 때 하락 요인이 좀 더 우세하다는 건 부정할 수 없는 사실이다.

 

부동산 매수 신중해야 할 떄

 

부동산 전문가들은 지금 당장 집을 사지 말라고 경고한다. 집값이 계속 오를지 내릴지는 아무도 모르기 때문이다. 그런데도 나 역시 언젠가는 내 집 마련하고 싶다. 다만 아직은 시기상조라는 생각이 든다. 우선 경제적 여유가 없기 때문이다. 솔직히 말해서 매달 나가는 고정 지출만으로도 빠듯하다. 그나마 다행인 건 집값이 하락세에 접어들었고, 아직 자녀가 없어서 맞벌이를 할 수 있기에 열심히 저축 하다 보면 기회는 올 거라 믿는다. 그렇기에 굳이 무리해서 서두르지 않아도 된다. 더군다나 정부 규제 완화 기조로 인해 일단은 관망세로 지켜보다가 추후 분위기를 봐서 결정해도 늦지 않을 것 같다.

 

부동산 시장이 얼마나 나쁜가?

 

전문가들은 집값이 적게는 20~30%, 많게는 40~50%까지 떨어질 수 있다고 보고 있다. 집값 하락을 일으키는 요인은 외부요인과 국내 요인으로 나눌 수 있다. 요인이 최악의 경우로 변해 국내 요인이 악화하면 최대 50%까지 하락에 대비해야 한다. 외부 요인이 악화하지 않고 국내 주택시장이 연착륙한다면 가계부채와 부동산의 20~30% 선에 그칠 수 있다. PF 문제가 제대로 처리되지 않아 가계 부도, 건설사 연쇄도산 등으로 이어질 경우 대외 여건이 좋아도 30~40% 정도 떨어질 수 있다"고 말했다.

 

기다리면 기회가 온다?

 

약 1년 전쯤 부동산 관련 책을 읽은 적이 있다. 제목은 『서울 아파트 마지막 기회가 온다』였는데 저자는 데이터를 근거로 집값이 곧 폭락할 테니 절대 사지 말라고 경고했다. 심지어 일본 사례를 들며 버블 붕괴 직전과 유사하다고 설명했다. 그러면서 정부 규제책 역시 동일하다며 조만간 조정장이 올 거라고 예측했다. 솔직히 반신반의했는데 시간이 지날수록 점점 현실화하고 있다는 느낌이 든다. 우선 올해 초까지만 해도 매물이 없어서 못 팔 정도였지만 이제는 분위기가 완전히 바뀌었다. 하루가 멀다고 신고가 행진을 이어가던 강남 재건축 단지조차 호가가 떨어지고 급매물이 나오기 시작했다. 그뿐만 아니라 거래량도 눈에 띄게 줄었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 7월 서울 아파트 거래량은 6662건으로 전년 동기 대비 무려 41%나 감소했다. 전문가들 사이에서도 의견이 분분하지만 하락세가 지속될 걸로 전망한다.

 

 

 

바닥을 판단할 수 있는 방법이 있나?

 

 

"가격 수준이 정해지고 금리가 떨어지면 집을 살 생각을 해도 늦지 않다. 주택금융 공사가 주택구입부담지수를 발표한다. 중위소득 가구가 표준대출로 증가 주택을 구입할 때 대출 상환 부담을 나타내는 지수다. 분기별로 발표되며, 서울의 경우 2분기 지수가 204로 사상 최고치를 기록했다. 200을 넘으면 소득의 절반을 주택담보대출 원리금 상환에 쓴다는 의미다. 이 숫자가 130-140 정도로 떨어지면, 살 준비를 해야 할 때라고 생각한다.

또 하나는 전세시장의 흐름이다. 지금은 급등하던 전셋값이 하락세로 돌아섰지만 앞으로 전셋값이 보합세로 돌아서기 시작하는 시기가 올 것이다. 그것은 바닥 신호일 가능성이 높다.